Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Der Bereich der Baufinanzierung gehört zu den wichtigsten finanziellen Projekten sehr vieler Menschen. Aus diesem Grund steht eine sorgfältige Planung in dieser Angelegenheit an erster Stelle.


Neues Haus

Der Weg zum eigenen Traumhaus ist oft steinig - manchmal kann eine Zwischenfinanzierung eine hilfreiche Option darstellen.

Eigenkapital

Zwischenfinanzierungen sind immer dann sinnvoll, wenn Eigenkapital früher als möglich zur Verfügung stehen muss.

Doch so unterschiedlich die Lebensumstände der Menschen sind, so sehr können auch die Finanzierungssituationen differieren. Aus diesem Grund dürfte es in einzelnen Fällen durchaus interessant sein, statt eines herkömmlichen Baukredits auf eine sogenannte Zwischenfinanzierung zu setzen. In anderen Fällen stellt diese Art der Finanzierung zudem eine Ergänzung dar. Doch wann ist dies der Fall und was sollten Kreditnehmer dabei beachten?


Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung ist ein Begriff aus dem Bereich der Baudarlehen und bezeichnet eine spezielle Finanzierungsform. Diese zeichnet sich vor allem durch folgende Merkmale aus:

  • Endfälliges Darlehen (während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt)
  • Relativ kurze Laufzeit (bis zur Ablösung)
  • Kann jederzeit vollständig abgelöst werdenJe nach Situation Einstufung des Geldes als Eigenkapital

Der Name „Zwischenfinanzierung“ gibt bereits einen Hinweis darauf, dass es sich hierbei nicht um ein langfristiges Darlehen handelt. Vielmehr soll auf diesem Weg ein gewisser Zeitraum überbrückt werden. Dies kann zum einen der Zugang zu Eigenkapital sein oder zum anderen auch eine dann endgültige Baufinanzierung.

Hinweis: Der Zinssatz spielt bei der Zwischenfinanzierung keine allzu wichtige Rolle. Dies liegt an der Tatsache, dass die Finanzierung oft nur wenige Monate läuft und Zinsunterschiede damit nicht so stark ins Gewicht fallen. Anders sieht es hingegen bei einer Baufinanzierung langer Laufzeit aus. Hier zählt jeder Zehntel-Prozentpunkt!


In diesen Fällen kommt eine Zwischenfinanzierung zum Einsatz

Eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder auch dem Bau einer Immobilie spielt in unterschiedlichen Situationen eine durchaus wichtige Rolle. Dazu gehören:


1.    Wechsel des Eigenheims

Das klassische Beispiel für die Verwendung eines Zwischendarlehens stellt der Eigenheimwechsel dar. Die Eigentümer einer Immobilie ziehen um und möchten am neuen Wohnort wiederum ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Der Kaufpreis soll eigentlich mit dem Verkaufserlös aus der bisherigen Immobilie geblichen werden. Da jedoch ein Umzug nur dann funktioniert, wenn das neue Heim bereits zur Verfügung steht, kann hier eine Zwischenfinanzierung helfen. Der Ablauf sieht dabei folgendermaßen aus:

a)    Aufnahme der Zwischenfinanzierung (endfällige Tilgung)

b)    Bezahlung der neuen Immobilie mit der Kreditsumme

c)    Verkauf der alten Immobilie

d)    Ablösung der Zwischenfinanzierung mit dem Verkaufserlös

In diesem Fall nimmt ein Zwischenkredit also den zeitlichen Druck aus dem Verkauf des alten Objektes. Dies wirkt sich nicht selten auch positiv auf den möglichen Verkaufspreis aus. Während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung zahlen Kreditnehmer nur die Zinsen und können später das Darlehen bequem ablösen.


2.    Bauverzögerungen verhindern

Beim Bau eines Hauses kommt es sehr auf den Zeitplan an. Jede Verzögerung sorgt am Ende dafür, dass der Einzug nicht pünktlich klappt und kostet so zusätzlich Geld. Bauunternehmen müssen jedoch nach jedem Bauschritt entlohnt werden und arbeiten erst nach der Zahlung weiter. Sollte bei der Fälligkeit erster Bauzahlungen der eigentliche Immobilienkredit noch nicht ausgezahlt worden sein, kann eine Zwischenfinanzierung ebenfalls helfen.


3.    Eigenkapital vorstrecken

Eigenkapital ist bei einer Baufinanzierung sehr wichtig, weil es das Ausfallrisiko senkt und damit bessere Zinskonditionen ermöglicht. Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, aber erst in 1-2 Jahren über eine größere Geldsumme verfügen kann, sollte ebenfalls über eine Zwischenfinanzierung nachdenken. In diesem Fall wird das Darlehen genau für den Zeitraum bis zur Auszahlung des eigentlichen Eigenkapitals aufgenommen. Die Bank erkennt die Kreditsumme als Eigenkapital und vergibt die eigentliche Baufinanzierung. Bei Auszahlung des Eigenkapitals erfolgt die Ablösung der eigenkapitalgebenden Zwischenfinanzierung.

Hinweis: Diese Prozedur lässt sich auch auf Bausparer anwenden. Sollte das eigene Bauspardarlehen erst in einigen Monaten oder Jahren zuteilungsreif sein, wird der Zeitraum mit der Zwischenfinanzierung überbrückt.

Die obigen Beispiele zeigen sehr eindeutig, dass es verschiedene Szenarien gibt, in denen ein Zwischendarlehen mehr als sinnvoll sein kann.


Was ist bei einer Zwischenfinanzierung zu beachten?

Sollte rund um den Bau oder den Kauf der eigenen Immobilie eine Zwischenfinanzierung infrage kommen, stellt sich die Frage, was dabei zu beachten ist. Grundsätzlich spielen dabei folgende Faktoren eine Rolle:


1.    Wie sicher ist der eigene Kapitalzufluss?

Zwischenfinanzierungen sind für die jeweiligen Banken je nach Situation mit einer gewissen Unsicherheit behaftet. Dies gilt immer dann, wenn die Höhe des zu erwartenden Geldzuflusses nicht sicher ist. Ein gutes Beispiel ist die alte Eigentumswohnung oder das bisherige Eigenheim bei einem Wohnort-Wechsel.

Der Verkaufspreis lässt sich zwar vorher schätzen, aber noch nicht im Detail fest einplanen. In solchen Fällen versehen Kreditgeber entsprechende Zwischendarlehen mit Zinsaufschlägen. Auch wenn die Zinskosten bei kurzen Laufzeiten nicht so stark ins Gewicht fallen, kann dies dennoch ärgerlich sein. Aus diesem Grund erweist es sich als sinnvoll, eine Zwischenfinanzierung nach Möglichkeit erst dann aufzunehmen, wenn es bereits einen Kaufinteressenten gibt.


2.    Wie sieht die Zeitplanung aus?

Zwischenfinanzierungen sind zeitlich auf maximal 2 Jahre begrenzt. Hier kann es also kniffelig werden, wenn vorher zu knapp geplant wird. Gerade der Verkauf einer Immobilie lässt sich zeitlich nicht immer genau bestimmen. Hier ist es also wichtig, genug zeitlichen Puffer mit einzukalkulieren. Nur so lassen sich böse Überraschungen am Ende vermeiden.


3.    Stellt ein variables Baudarlehen die bessere Alternative dar?

Mit dem variablen Baudarlehen steht potenziellen Kreditkunden eine Alternative zur Zwischenfinanzierung zur Verfügung. In vielen Belangen ähneln sich die beiden Kreditformen, denn die Zinssätze werden in beiden Fällen alle 3 Monate an das aktuelle Marktniveau angepasst. Zudem können beide Darlehen vorzeitig abgelöst werden. Trotzdem existieren Unterschiede:

  • Zwischenfinanzierungen dienen als Eigenkapital-Ersatz, während variable Darlehen eine vollständige Finanzierung darstellen
  • Variable Darlehen haben keine Laufzeitbegrenzung
  • Bei einem variablen Baukredit erfolgt ab der ersten Rate auch eine Tilgung der Restschuld

Unter dem Strich ergibt sich daraus: Ein variables Darlehen ist immer dann die bessere Lösung, wenn der Zeitpunkt und/oder die Höhe eines Kapitalzuflusses kaum bestimmbar ist. Zudem erlaubt es auch später mehr Flexibilität, falls die Kreditnehmer ihre bisherige Immobilie doch nicht verkaufen möchten. Dafür müssen aber auch von Anfang höhere Kosten eingeplant werden, weil sofort Tilgungen zu leisten sind.


Die Zwischenfinanzierung als sinnvolle Ergänzung

Abschließend lässt sich festhalten, dass eine Zwischenfinanzierung in bestimmten Situationen eine große Hilfe darstellt. Dies ist immer dann der Fall, wenn künftiges Eigenkapital bei einer Baufinanzierung sofort benötigt wird. Gute Beispiele sind der Wechsel des Eigenheims oder die Nutzung von späteren Geldzuflüssen für eine aktuelle Baufinanzierung. Wer dabei alle wichtigen Faktoren beachtet, kann so den Finanzierungsprozess erheblich erleichtern.


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