Hohe Immobilienpreise schmälern die Rendite

Der boomende Immobilienmarkt und steigende Mieten macht Immobilien wieder interessant als Geldanlage


Hohe Immobilienpreise schmälern die Rendite

Hohe Immobilienpreise schmälern die Rendite

Wer das entsprechende Kleingeld besitzt, ist vor allem wegen des historisch niedrigen Zinsniveaus auf der Suche nach attraktiven Geldanlagen. Festverzinsliche Anlagen wie Tages- oder Festgeld werfen derzeit kaum etwas ab. Die Zinserträge können aktuell nicht einmal die Inflation auffangen. Wem Aktien derzeit zu riskant sind, dem bleibt immer noch das „Betongold“. Allerdings steigen auch hier die Preise. Die Mieten bei Wohnimmobilien können wegen der Eigenheiten des deutschen Mietrechts nicht unbegrenzt erhöht werden. In vielen Fällen verfügen Mieter auch nicht über die Kauf- oder Ertragskraft um noch höhere Mieten zahlen zu können. Ein hoher Kaufpreis schmälert somit die Rendite.


Wohnungsmarkt als Beispiel

Wer sich überlegt ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Geldanlage zu kaufen, sollte natürlich auf die Lage, den Zustand und die Ausstattung achten. Auch die Höhe der vorhandenen Mieten in Relation zum Kaufpreis ist entscheiden. Ist ein Haus voll vermietet, ist es nicht ganz einfach, die Mieten bei den laufenden Mietverhältnissen zu erhöhen. Die Mietspiegel in den größeren Gemeinden sowie das deutsche Mietrecht geben hier zahlreiche Beschränkungen vor. Die Kaufkraft der Mieter muss ebenfalls bedacht werden. Die vorhandenen Mieten geben gewöhnlich den maximalen wirtschaftlich sinnvollen Kaufpreis vor. Bei einer Wohnung mit zehn Euro Miete und einem im Grunde genommen kaum kündbaren Mietvertrag von 60 Quadratmeter Wohnfläche können jährliche Mieteinnahmen von 7.200 € erzielt werden.

Bei einer angenommenen Eigenkapitalverzinsung von 4% p.a. ohne Berücksichtigung von Fremdkapital und laufender Kosten der Vermietung, wäre der maximal wirtschaftlich sinnvolle Kaufpreis 180.000 Euro. Das entspricht einem Kaufpreis von maximal 3.000 € je Quadratmeter. Tatsächlich wird sich die Verzinsung noch weit darunter bewegen, weil immer wieder Kosten für Instandhaltung sowie laufende Kosten der Verwaltung anfallen, die nicht auf die Miete umgelegt werden können. Wer sich allerdings auf dem Markt umschaut, wird zumindest in guten Lagen kaum eine Wohnung finden, die für 3.000 € pro Quadratmeter erhältlich ist. Bei einem Kaufpreis von 4.000 € je Quadratmeter würde die Bruttorendite bereits auf 3 % absinken, sodass nach Abzug von Verwaltungskosten und Instandhaltung kaum noch etwas an laufender Rendite übrig bleibt.


Weiteres Wertsteigerungspotenzial als begrenzt gesehen

Hinsichtlich des der weiteren Wertsteigerungen äußern sich viele Experten bereits sehr kritisch. Die Deutsche Bundesbank schätzt, dass in den großen Ballungsgebieten bereits Preise von etwa 30 % über dem eigentlichen Wert, bezogen auf das heutige Zinsniveau, bestehen. Auch wenn immer noch eine große Nachfrage nach Häusern und Wohnungen besteht, wird irgendwann mit Sicherheit das obere Ende erreicht werden. Möglich sind dann auch wieder Wertminderungen, die zumindest bei einem Weiterverkauf realisiert würden. Abhängig von den zwischenzeitlich erzielten Renditen über die Mieteinnahmen kann sich das Immobilienengagement womöglich als Fehlinvestition herausstellen. Das wird besonders kritisch, wenn zum Verkaufszeitpunkt noch sehr hohe Darlehen auf der Immobilie lasten, die beim Verkauf abgelöst werden müssten. Eine gute Lage der Immobilie sowie eine gute Ausstattung schützt zwar regelmäßig vor Leerstand, jedoch nicht vor Minusrenditen, bei zu teuer erworbenen Immobilien.


Gewerbeimmobilien sind oft sehr schwer einzuschätzen

Gewerbeimmobilien als Geldanlage können ebenfalls sehr interessant sein. Aber auch hier muss die Ertragskraft der Mieter berücksichtigt werden. Es nutz überhaupt nichts, wenn der Mietpreis im Gewerbemietrecht frei verhandelt werden kann, während der Mieter die geforderte Miete jedoch nicht mit seinem Laden erwirtschaften kann und meilenweit niemand bereitsteht, an den die Räume weitervermietet werden können. Das Problem ist, dass viele Gewerberäume sehr speziell auf einen Mieter zugeschnitten sind und meistens erst erheblich investiert werden muss, damit überhaupt eine Weitervermietung erfolgen könnte. Viele Gewerbemieter sind heute bereits davon überzeugt, dass sie großen Einfluss auf die Mietpreisgestaltung nehmen können, weil sie sich der Situation bewusst sind, dass ihrer Räume nicht so schnell weitervermietet werden können. Wer Gewerberäume mit Fremdkapital erwerben möchte, muss beachten, dass er in der Regel langfristige Mietverträge mit rechtlich sicheren Mieterhöhungsklauseln vorlegen muss. Gerade bei älteren Verträgen kommt es vor, dass die sogenannten Indexklauseln, die eine Anpassung der Miete an die Inflationsrate ermöglichen nicht mehr gültig sind, weil versehentlich ein Automatismus bei der Mieterhöhung eingebaut wurde.