Zinswende in den USA - werden bald auch Immobilienkredite in Deutschland teurer?


Verkauft

Der Kauf eines Hauses ist aktuell aufgrund der hohen Preise mitunter recht teuer. Die Zinsen haben bisher hingegen auf einem sehr niedrigen Niveau verharrt. Wird sich durch die Zinswende bei der FED daran etwas ändern?

Baurechner

Die Zinsen für Immobilienkredite könnten im Jahr 2016 tatsächlich ansteigen. Dies ist jedoch nach wie vor nicht sicher. Es gibt viele Faktoren, die diese Entwicklung beeinflussen.

Wer ein Haus bauen oder eine Immobilie erwerben will, braucht in aller Regel zwei Dinge: Die passende Immobilie und Geld. Erstgenannte ist auch am aktuell recht angespannten Markt (zumindest in einigen Städten) immer noch zu finden. Bis zum perfekten Baudarlehen legen Haushalte allerdings schnell weite Strecken zurück. Trotzdem: Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ist hoch.

Beobachtet man den Baukreditmarkt – beispielsweise anhand der Zinsstatistiken, welche durch die Bundesbank veröffentlicht werden – fällt ein erhebliches Vergabevolumen auf. In den Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 haben Banken an private Haushalte in Deutschland circa 205 Milliarden Euro als Wohnungsbaukredit vergeben. Mit einem durchschnittlichen effektiven Jahreszins von zuletzt 2,05 Prozent müssen Kreditnehmer zwar schon etwas mehr als zu Jahresbeginn zahlen. Im Vergleich zu den Vorjahren sind die Darlehen immer noch günstig. Aber: Die FED hat die Zinswende vollzogen – und hebt den Leitzins auf eine Spanne von 0,25 Prozent bis 0,5 Prozent an. Wie sehen die Auswirkungen dieser Entscheidung für die Bauzinsen aus?

 

Leitzinsen und Hypothekenzinsen - der Zusammenhang

Die Leitzinsen am Kapitalmarkt werden oft in einen direkten Zusammenhang mit den Immobilienkreditzinsen gebracht. Ist diese Sicht der Dinge überhaupt gerechtfertigt? Generell sind die Leitzinssätze eher ein indirekter Parameter für die Höhe der Kreditzinssätze bei den Baufinanzierungen. Wesentlich deutlicher rücken die Hypothekenzinsen und die Zinsen im Pfandbriefsegment zusammen. Hintergrund: Banken versorgen sich für die Baufinanzierung nicht am kurzfristigen Geldmarkt mit Kapital, sondern über Pfandbriefe.

Ändert sich beispielsweise die Pfandbriefkurve nach oben, ziehen die Immobilienkredite relativ zügig nach. Aufgrund dieser Tatsache sind sich die historischen Zinskurven dieser beiden Elemente ähnlicher als im Vergleich dazu der Verlauf der Leitzinskurve. Bleibt die aktuelle Zinsanpassung aus den USA also ohne Folgen? Aus Sicht eines Laien wäre diese Entwicklung verständlich. Schließlich entscheidet über die Euro-Zone die EZB (Europäische Zentralbank) und nicht die FED.

Grundsätzlich besteht zwischen den Leitzinssätzen und den Zinsen für Hypotheken eine gewisse Verbindung. Diese Tatsache lässt sich unter anderem aus dem Zusammenhang erklären, dass die Leitzinsen den kurzfristigen Geldmarkt beeinflussen. Steigen die Zinsen, wandern Anleger aus den Staatsanleihen ab – was letztlich die Zinsen für Pfandbriefe nach oben zieht. Banken müssen Anlegern aufgrund der niedrigeren Nachfrage schließlich höhere Zinsen für ihre Pfandbriefe zur Verfügung stellen. Dieser indirekte Einfluss macht sich häufiger aber schon etwas vor der eigentlichen Zinsanpassung bemerkbar, da die Zentralbanken solche Schritte allgemein früh ankündigen.

Wichtige Fakten im Überblick:

  • Banken refinanzieren Baugeld über Pfandbriefe
  • Pfandbriefzins korreliert mit Rendite für Staatsanleihen
  • Zinserhöhung der Leitzinsen verändert Nachfrage
  • Pfandbriefzins für Banken steigt
  • Zinskurve für Hypotheken zeigt nach oben
  • Hypothekenzinsen steigen meist zeitversetzt


Werden die Zinsen für Immobilienkredite steigen?

Jeder Bauherr wünscht sich einen möglichst günstigen Weg ins Eigenheim. Die letzte Zinsentscheidung der US-Notenbank wird in den Medien als eine der wichtigsten Wirtschaftsnachrichten zum Jahresende gehandelt. Werden die Bauzinsen für 2016 jetzt dramatisch ansteigen? Diese Sorge treibt wahrscheinlich jeden angehenden Bauherr und Immobilienbesitzer mit einer anstehenden Anschlussfinanzierung um.

Prinzipiell scheint noch alles relativ ruhig zu sein. Beobachtet man nicht nur die kurzfristigen Trends, sondern dehnt den Betrachtungszeitraum bis zu Jahresanfang 2015 aus, liegen die Pfandbriefe aktuell immer noch unter dem Niveau des Sommers. Für eine klare Prognose, welche Auswirkung die Zinsentscheidung haben wird, ist es an dieser Stelle einfach zu früh.

Interessant wird es für zukünftige Finanzierungskunden, vor allem im Hinblick auf die Reaktion der anderen Zentralbanken. Bislang sind die Erfahrungen eher mager, was ein Szenario aus Aufwertung der US-Notenbank und einer Politik des billigen Geldes seitens der EZB betrifft. Auswirkungen könnten aber spürbar werden, wenn Kapital beginnt in Richtung USA zu wandern – und sich Anleger vielleicht stärker aus dem Pfandbriefsegment zurückziehen. Für diesen Fall gehen die Prognosen in Richtung leicht steigender Hypothekenzinsen. Wie teuer es letztlich für Immobilienerwerber wird, bleibt abzuwarten.

Wichtige Fakten im Überblick:

  • US-Zinsanhebung verschiebt Nachfrage
  • Experten rechnen mit Mittelabfluss Richtung USA
  • vorerst keine Änderung der EZB-Politik
  • Prognose in Richtung leichtem Anstieg der Hypothekenzinsen

Was können potenzielle Hausbesitzer tun?

Wer trotz steigendem Zinsniveau eine günstige Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchte, hat dabei mehrere Möglichkeiten:

  • Forward Darlehen: Mit einem Forward Darlehen lässt sich das aktuelle Zinsniveau mehrere Jahre lang konservieren. Dafür werden jedoch Zusatzzinsen fällig, die sich nach der Länge der Bereitstellung richten.
  • Anbieter vergleichen: Durch einen Vergleich verschiedener Immobiliendarlehen lassen sich Zinsunterschiede ausloten und somit unter Umständen viel Geld sparen.
  • Lange Zinsbindung: Wer heute eine lange Zinsbindung von 15-20 Jahren wählt, kann das aktuelle Zinsniveau lange nutzen.

Mit diesen Optionen können künftige Immobilienbesitzer vorsorgen und sich das aktuell so günstige Zinsniveau sichern.

Fazit: 2016 könnte die Zinskurve nach oben zeigen

In den letzten Jahren haben die Zentralbanken den Markt mit Geld geflutet. Diese Tatsache galt nicht nur für Europa, sondern auch die USA. Seitens der US-Notenbank bewegen sich die Leitzinsen jetzt in die andere Richtung. Kreditnehmer fürchten im Fahrwasser der Leitzinserhöhung gerade beim Baugeld eine Zinsanpassung nach oben. Bislang sind direkte Folgen noch nicht spürbar. Allerdings gehen auch Experten davon aus, dass die veränderte Nachfrage der Anleger sich einfach auswirken muss.

Die Wahrscheinlichkeit leichter Zinssprünge scheint als Gefahr für eine Verteuerung der Darlehen also real. Wirklichen Schutz werden Haushalte, die erst mittelfristig an die Baufinanzierung denken, nicht in Anspruch nehmen können. Einzig das Forward-Darlehen scheint hier eine gewisse Sicherheit zu bieten. Generell gilt aber die Devise – und an dieser ist unbedingt festzuhalten – dass beim Baugeld keine Entscheidung übereilt getroffen werden darf.

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